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存量土地如何高效利用附实操案例

来源: 2018年11月24日

存量土地如何高效利用,附实操案例

中国现在有将近 100 多个城市都在缩减,经济空间在缩减,人口在 缩减,出现了很多空心村,空心办事处。整个中国的人口都在向东南沿 海地区压缩,不光是空心村的问题,这个现象非常突出。

特色小镇和田园综合体在这样土地形势和变革的重大背景下,获得土地的主要方式是来自农村的存量土地。80%-90%做特色小镇和田园综合体的土地来源于农村集体用地

中国土地有两类,城市国有土地和农村集体用地。

集体产权的土地分成这么几大类,

一是耕地,我们现在所说的承包地。承包地,基本农田是一类,一般农田是一类。

二是集体建设用地,大体上包括三大类,一是经营性集体建设用地;第二是农村公共设施建设用地农村的医院、学校、村公所;

三是宅基地,宅基地是农村集体建设用地当中份额比较大的一块。四荒地、林地还有滩涂等,这类地也属于集体土地。

最新的政策,从三权分置到集体产权制度改革,宅基地、承包地、集体资产三个内容现在同时推进改革,最初 33 家试点,现在 100 多家试点。它的意义在哪儿呢?

土地为中心的集体资产如果产权不到人的话,解决不了市场交易问题。产权到了人,三权分置是农村资源要素市场化的重大突破,没有这个城市资本下去,比如说以前城市资本买宅基地住农民房都不行的,为田园综合体和特色小镇获得土地提供了政策、法律的础。现在这类政策和法律从中央层面上刚刚推出来,中央文件已经有了。但落实到银行,落实到地方实施政 策还有一个滞后期,可能得一两年才能到位。

1,承包地:如何转让,如何买卖

首先这些承包地最新政策是可以通过三权分置的办法,把它的经营权卖给你。

土地产权是集体的,承包的人必须是村集体的成员,他有权利承包一块地,有的地方一亩,有的地方 3 分。这块地除了产权承包权之外,又分出一个权利——经营权。我有权利承包你,但首先这些承包地最新政策是可以通过三权分置的办法,把它的经营权卖给你,但是经营权不能直接贷款,因为你连产权都没有,凭什么借钱。

重庆的梁平县农户承包地如何退出,作为民营资本如何买。

模式特点:整户退出,集中使用。

村里一共有 100 家, 大概 30 多户想退出,由村集体把这 30 多户退出来的土地拿过来,因为 你是城市投资者,你想拿下这些土地,和你直接交易。再一种是部分退 出,进退联动

存量土地如何高效利用附实操案例

,要不了那么多地,就要二三十亩,一共加起来涉及十户, 二十户,就和这二十几户和村集体搞定之后买下

利用基本农田有哪些限制,五不准、五不得

承包地分两大类,基本农田和一般农田。

基本农田五不准,我的建议不要碰基本农田,不要挑战基本农田的权威,否则这是比较找事。你要想干的事,“五不准” 都禁止了。不得,不要超越土地利用规划,不得改变土地性质,不得以劣地换好地,不得置换基本农田。不能改变空间的位置,我们脑子里的特色小镇不一定是一片土地上,中间有一个孤岛也无所谓,要改变你的 审美,这个不是问题。有的人非要把这个搞成一个圈,这个未必。基本农田是在省国土厅,建议大家一定要高度注意。

城乡建设用地挂钩,不得以劣地换好地。不得置换基本农田,拿地时一定要再看一下土地利用总体规划,要以土地利用总体规划定的性质为准,千万不要以书记县长说的为准。土地利用总体规划十年一调,如 果前年刚批了怎么办呢,以后再说,这个大家一定要搞清楚。

除了基本农田,剩下一般农田这里做文章的机会就有了。现在从国务院到中央一 号文件,很多文件都支持这一块。首先有关基本农田这些政策限制,可 以搞一些旅游建设用地,养生、旅游、养老、互联+等等,这都可以。 但不能离题太远,你是为三产融合,和基本种植业、养殖业融合。比如首小江老板养鱼,这仍然是农业,没有问题。你搞工业,这个一般农田也不行。

在很多地方不是很了解,干的话有一个很大的变化,如果有了一些旅游设施用地,建设的东西进去之后必须依法依归按照建设用地管理。 这是什么意思,农田,基本农田是国家给你补贴。你在一般农田上搞了 旅游设施,你得给地方政府交相应的税费,因为你是按照建设用地的方 法管理这个设施用地,这是他们之间的差别。农业设施兴建之前为耕地 的,非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。归纳一下,一般性 农田当中可以搞三产融合、农业旅游的设施。搞完之后,用地按建设用 地管理。同时要解决占补平衡的问题,这是两个核心点。利用政策弹性空间的小把戏不可持续,如何走征途拿地才有保障。 规避的方法有温室大棚搞暖房,还有修建水泥柱子,有的把火车车箱四 根柱子顶起来变成一个住房,有的纯粹是小木屋,四根柱子在空中。更有甚中搞的是四院地产,大棚地产,房车营地地产,这些都是政策边缘地带和灰色地带。稍微领导批示严抓,那就比较麻烦了。基本上是擦边球,不确定性很大。

2,农民宅基地:这是农村建设用地主体,占农村建设用地 90%多,它的经营权流转买卖怎么操作

有关宅基地国家政策非常 清楚,一户一宅。无偿分配,必须是集体经济成员,否则不能给。同时 你把宅基地卖给别人了,不能申请第二套。不能转让给城市居民,更不 能搞小产权房,作为房地产开发,这个现在不受法律保护。一月份总理召开国务院会议,允许利用农村宅基地建设生产用房,创办小型加工企业,这对特色小镇和田园综合体太重要了。

案例:浙江桐庐——宅基地开发民宿引进城市资本

第一,确权颁证,你要拿的话先解决这个问题。

第二,农民把宅基地流转给村集体。

第三,村集体通过流转过来土地作为一个平台注册一家公司,引进城市 资本,和你们合作共同开发民宿

3,综合类集体建设用地:如何解决空余宅基地、剩余宅基地的入市问题

土地是一样的, 怎么样既能买,同时产权界定清楚,

案例——贵州湄潭

贵州的湄潭。第一批试点当中最成功的,这个地方基本上农民住房都是小二楼,因为这个地方是城关镇,有很多二三层楼,连经营带居住,空间很大,这样的情况如何解决空余宅基地、剩余宅基 地的入市问题,怎么解决这个问题,他们探索了一个具体做法,将这类 居住与经营为一体的地类界定为综合类集体建设用地,向股份经济合作社提出申请,要求分割登记入市。你买了之后,掏钱买了之后 一定要有法律基础,是我的,才敢买。这个就创造了同一块地方分了,住的归住的,综合类归综合类。

4,增减挂钩政策如何流转土地

利用挂钩政策 把农民集中起来,把土地腾出来,完了之后可以跨区域流转。

案例——四川的泸县

亮点:

第一点:宅基地有偿使用,有偿退出,将来如果企业足够大,你们和 、县政府合作共同做这件事是可以的,县政府也没有钱,你们共同合作可 以获得更多的利益。

第二点:允许宅基地在县域范围内流转,这就解决 了土地碎片化的问题。还有转化入市,可以卖给省里,也可以卖给你,这是很大的突破。由县政府操作,和镇政府操作是不一样的。县政府操作对于比较大的企业,足够大要和县政府合作,整体操作就比较好。 像不是很大,中小的和镇政府合作也可以。

5,如何利用四荒地进行特色小镇与田园综合体建设

这是农村集体土地当中很特殊的一种。现在国家有专门政 策鼓励支持城市资本购买承包、交易、流转四荒地进行开发,四荒地的 潜力非常大。虽然风险很大,风险在哪儿呢,交通不便、生态环境也不 是很好,但它的成本非常低。而且可能潜在价值非常大,这么低的成本 买上之后放个十年,长不了 100 倍,增长 30 倍也没有问题。

案例——左权县田园综合体,日月星生态庄园。

这个老村荒了十多年,他几乎是免费,荒山野岭也没有人去。他拿下之后先做住宿,再就是做生活设施,再和旅游结合。所有小景点,所有设施,所有建筑全部用的是当地原材料,太有特色了,成 本又低人们看起来又稀罕,很多人过去就拿手摸原始的石板,因为城市里的水泥看着就不自然。

它的收入,它的产出,它接待的人。建议你们有时间在 10 月份时 去这个方,太漂亮了。而且它最大的特点根本就没法模仿,我们公司 做的田园综合体到处都是,但这个独一无二。它的自然环境,它的文化,它的建设是独一无二的,当你去了之后满山遍野,红衣小姑娘蹦蹦跳跳 跑,还有金黄的柿子。老乡家里的辣椒、黄玉米,漂亮得不得了,拿起 照相机全部是景。

它的低成本,成本很低,水平并不低。这叫原生态,它和袁家村属于一个类型,内生性特色小镇和田园综合体。比如袁家村,土地是我们 的,做菜是我媳妇,端菜是婆婆,挣的钱都是家的。反而大公司做的一 两千万,财务成本高得要命,都是给银行赚了钱。这个案例可能是最好 的,这叫四荒地。可以告诉大家,现在四荒地在东南沿海地区和大城市 周边已经没有了,而且价格也在扬。

6,空心村发展田园综合体和特色小镇也是特别重要一个

案例——中国都著名的民宿,就是洋家乐

大家都看到它的民宿文化,经营运营。其实你不知道洋家乐是建立在空心村再开发基础上,这是空心村再开发最成功的案例。整个就是一个废旧村庄,浙江老百姓都进了城, 觉得这破房子没有意思,不好,结果人家开发出来了。

启示:

第一:高科技需要高情感,这是前提。越现代化的 地方越需要高情感,高情感是什么,乡愁,洋家乐正好满足了这些高端 人才乡愁的需要。

第二:传统旧的古老的东西是有价值,越古越久越有 价值。我最近走了一圈,相当多的地方政府书记县长后悔不跌,十多年前新农村建设时拆掉大量的古村落,他们把摇钱树树根都挖出来了。人们要的是古的、老的、旧的,价值观念一定要搞清楚,千万不要在乡村 搞田园综合体,完全错了,越土越好,土的掉渣更好。

第三,满足人们 精神心理需求是最高级的休闲产品。第四,原生态产品最受高端消费者 的青睐。

目前国内特色小镇与田园综合体已成为各大企业转型的风口,以上由本平台为大家梳理的几个最新项目案例

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